时值七月，夏日炎炎，惠州房地产市场交出上半年成绩单。
回顾上半年市场，楼市仍然处在深度调整周期之中，市场筑底复苏的势头明显。在政企各方主体的推动下，市场月均交易稳定在60万平方米左右的水平，偶有破100万平方米的高位情况，市场供需信心稳步回升，局部市场有亮点。
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近日，惠州市住建局、市房地产业协会、惠民之家等部门和机构相继发布的半年市场交易统计数据，惠州楼市年中考也亮出了“成绩单”。综合各方数据显示，今年1—6月，惠州楼市共计销售新建商品住宅37813套，面积约401.88万平方米，日均售房约207套，市场呈现出稳健行情。
对比过往市场，当下的惠州楼市正经历着冗长的调整周期，但行业各方主体却比以往任何时候都更加协同起来。暖风政策持续、行业企业积极自救，政府纾困措施不断，楼市发展展现出了新的活力。行至2023年下半程，南方日报记者通过梳理上半年市场的几大特点，为下半年楼市把脉探路。
今日惠州网资料图。
关键词1：市场销售
市场交易量稳健，以价换量带动供需有序恢复
“企业回归市场本质，踏踏实实做产品、做服务，重塑市场价值。”针对惠州楼市的发展，市住建局相关负责人在年初接受媒体采访时如是表示。他还介绍，2023年要坚持“房住不炒”的定位，因时因势开展调控，稳住房地产基本面，激发市场活力。
自2021年中市场遇困以来，惠州楼市长期处在低位徘徊行情里。聚焦当下市场，尽管对比去年的惊慌，市场各方已变得更为从容，但若市场销售局面无法打开，市场则仍将呈现积重难返的行情，市场企业也将持续谨慎，再投资的信心不足。
改变也在逐步发生。前期市场里频频出现的房企爆雷、多个被涉及楼盘项目停工的情况得到改变，在政企合力推动下，“保交楼、保民生”工作取得进展，恒大、蓝光、新力、佳兆业等多个企业旗下楼盘项目都加快了交付进程。被“冰冻”的市场销售也逐步破冰，在政企“购房直通车”等促销活动带动，以及楼盘以价换量策略的刺激下，市场入市置业热情正在逐步恢复。
这在即时的楼市交易数据中也得到了明显的呈现。从各月度的交易数据表现来看，去年市场筑底复苏的行情得到进一步稳固，今年上半年市场各月交易稳定在60万平方米左右的次高位，个别月份还出现了破百万平方米的高位交易值。
综合数据显示，今年1—6月，全市销售新建商品住宅房源37813套，面积规模约401.88万平方米，对比去年同期均上涨三成左右，日均销售新房数量约207套，住宅市场表现出不错的活力。
具体到每个月的网签数据分别为：38.6万平方米、59.42万平方米、104.51万平方米、65.27万平方米、65.25万平方米和68.83万平方米。从年初的春节假期归来，楼市交易迅速恢复到60万平方米的交易表现，市场呈现出了十足的韧性。
值得注意的是，若按全口径的商品物业销售情况计算，据惠州市房地产业协会监测数据，上半年新建商品物业交易规模将达到约492.79万平方米，月均交易规模将突破80万平方米。另据市统计局统计监测月报信息还可计算出上半年楼市均价约为10714.4元/平方米，对比过去两年11500—12500元/平方米的价格水平，降幅明显，这也意味着企业以价换量正在取得不错效果。
“企业以价换量，降价推售对于市场成交的拉升作用是很明显的，随着大环境的进一步稳定，市场信心的回升，市场交易有望再往前一步。”惠州资深楼市专家、世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，当前的市场客群是以刚需的购房自住为主，市场的购房需求一直都在，购房者在等待合适的出手机会，而企业降价推售无疑就是置业的好时机。“德威江誉诚、奥园梵高的花园的8折推售所带来的交易潮就很能说明这个问题。”
关键词2：楼市纾困
调控政策接连松绑，各方合力帮扶纾困
随着市场环境的变化，在以往暖市里以约束性功能而存在的楼市调控，在近两年市场不断发挥出其为市场纾困的功能，引导市场复苏发展。
关注政策的变化，一方面既有约束性调控措施陆续松绑，另一方面新的帮扶措施创新实施。记者注意到，自去年初以来，市住建局、市自然资源局、市金融局、市住房公积金管理中心等多部门陆续推出相关行业扶持政策，市场逐步呈现出筑底复苏的回升势头。
在前期楼市暖风频吹，各级部门陆续推出房地产行业纾困政策背景下，2022年4月30日，惠州市住房和城乡建设局、市住房公积金管理中心等6部门联合印发《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，“惠六条”施行。从贷款支持、预售资金监管、土地出让、公积金贷款和售房政策等方面全面施策，支持市民的合理住房需求。
这是继2016年施策调控开启“限价”，2017年加码“限售”，以及2020年被住建部约谈后施策“限购”后，惠州再次从宏观层面调控施策，但一改以往政策的刚性约束，措施均已纾困为主，“限购”“限贷”“限售”等措施都得到相应解绑。
延伸至各行政单位的落地实施细则也迅速落地。市住建局、市住房公积金管理中心等部门及时跟进实施，惠阳、大亚湾地区的购房首付比例和信贷优惠，提取住房公积金支付购房首付款措施均第一时间施行，为市民安家置业送“福利”。
聚焦2023年市场，纾困为主题的楼市调控政策同样在延续。在销售层面，三年限售政策优化调整为“取得不动产权证满1年方可转让”，有效支持刚性和改善性住房需求市民实现置业安家。
在备受关注的金融信贷方面，惠州及时跟进施行阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限措施，在惠置业银行首套房利率下调至3.8%的历史低位，金融领域助力市民安家，进一步减轻刚需置业市民的还贷成本及压力。
“因时因势开展调控，支持刚性和改善性住房需求，激发市场活力，切实保障市民的合理住房需求。”市住建局党组书记、局长严戈科介绍，该局将着力构建良性、合理和充满活力的房地产市场环境，有序的解决问题和纾困市场，稳住房地产基本面，切实地推进房地产市场的平稳健康发展。
不只是在政策层面纾困，主管部门及行业协会还加大了市场促销的引导帮扶。例如在今年“五一”期间，惠州各县区在市住建部门的指导下，全市七县区房地产市场均开展了各具特色的集中促销行动，通过集中设展、带房企进园区推介和组织看房团等，集中推出成批量的特价房单位，在常规销售折扣基础上享受额外的限时购房优惠，吸引置业市民入市消费，为市民置业安居提供便利的同时有效为市场注入新活力。
关键词3：差异化发展
县区表现不均衡，自住消费主导需求
聚焦惠州楼市上半年各县区市场发展情况，记者注意到，尽管对比前几年暖市行情600万平方米的交易规模下浮明显，但是对比去年市场除了惠东市场出现10%左右下浮，其余6县区均全面上浮，这也意味着市场筑底复苏的势头正在得到稳固。
与此同时，市场区域间的不均衡发展局面也在进一步加剧。在投资性需求逐步远离，自住性购房需求成为主导的市场，购房市民更加关注与居住的实用性和价值的确定性。
据惠民之家发布的各县区楼市销售数据，在2023年上半年，惠州全市37813套的新建商品住宅成交数在7个县区分布情况分别为：惠城区7347套，仲恺高新区7966套，惠阳区4492套，大亚湾开发区8575套，博罗县6305套，惠东县2412套，龙门县716套，多县区市场均出现同比上行行情。
细看各县区市场，作为惠州中心城区，惠城和仲恺一直以来都是楼市刚需自住消费需求的集中区。依托较完善的城市居住生活配套设施资源，以及新城平台和产业项目的稳定发展，吸引着入惠安家市民前来置业，成为当下市场的“压舱石”。
综合交易数据，惠城和仲恺两区域在上半年分别获得7347套（84.36万平方米）、7966套（82.71万平方米）的交易值，同比分别取得逾30%和50%的增长。
“在当前的供需环境下，城市换房居民和产业人口加快入市，惠城和仲恺分别作为城市居住核心区和产城融合片区，很好地满足了市场的及时需求。”惠州中原地产董事总经理徐智勇介绍，去年市场处在“行业调整+疫情防控”双重影响，市场购房信心下滑严重，而当前的市场，购房的信心和需求正在理性恢复，尽管基数不如以往，但合适的区域和合适的项目仍将取得不错的交易表现。
最让市场意外的则是惠阳和大亚湾市场的复苏崛起。市场进入调整周期后，以往在惠州楼市表现最活跃的临深版块就跌入泥潭，外来置业需求急剧下滑，区域市场跌入冰点。即时去年楼市纾困政策解绑区域限购约束，市场复苏仍然缓慢。
进入2023年市场则变了模样。数据显示，惠阳和大亚湾在上半年分别取得4492套（46.89万平方米）、8575套（88.31万平方米）交易成果，同比均取得超五成的涨幅表现。最为关键的还是购房客群的改变，在惠州市房协联合世联行进行的客户问卷调查报告显示，通过对全市各县区1万批次成交客户问卷调查分析，处在深度调整期的惠阳市场外来客户占比大幅下降，本地置业客户接近50%，深圳客户占41%；大亚湾市场的中流砥柱仍为深圳客户，占比超80%，但从需求上则全部转移至刚需自住为主，纯自住客户购房占比逾九成规模。
县域市场则踹出现了较为明显的波动。其中，博罗市场因其承接主城区置业需求的跨区域属性，以及辖区产业发展带来的活力，依托对比周边“低洼”的价格属性，市场交易仍较为乐观，半年成交房源6305套，仅次于惠城、仲恺和大亚湾；惠东和龙门市场则因其产品的特殊性出现分化，在投资购房需求离场的情况下，面对新的市场供需逻辑，度假居住产品价值还有待进一步挖掘和重构。
关键词4：房企业绩
知名企业业绩乐观，重金拿地深耕布局
“市场确实是遇到了难题，但也并非毫无机会，找准市场痛点营销精准施策还是能够取得乐观成效的。”针对当下的惠州楼市，市房地产业协会相关负责人这样表示。她介绍，随着楼市逐步淡化金融属性，真正回归居住和民生属性，高品质、高性价比的项目仍然能够获得客户需求的青睐。
综合上半年楼市数据，事实上，惠州多家企业都交出了亮眼的“成绩单”。尽管无法与暖市周期的高位值相比，但仍有碧桂园、星河控股等6家企业半年取得破10亿元销售额，全市前十榜单门槛也从去年的5亿元提升至8亿元的交易体量。
据全市房企成交业绩榜单数据，在惠州市场连续多年霸屏的碧桂园集团再次在2023年上半年销售榜单拔得头筹，销售金额达33.04亿元，紧随其后的星河控股和德威集团也分别取得了25.14亿元、16.25亿元的交易数据。另外，隆生企业、合生创展、中洲控股等3家企业也均取得了破10亿元的成交业绩。分列第7—10位的房企分别为华润置地、德丰集团、海伦堡地产、佳兆业集团，分别取得9.92亿元、9.4亿元、8.91亿元和8.83亿元的交易规模。
关注该榜单企业排名情况，碧桂园集团、星河控股、合生创展、华润置地等头部企业均因深耕惠州市场多年，在多县区布局多个楼盘项目，长期处在市场销售榜单前列。同时值得关注的则是本土房企的厚积薄发，德威集团、隆生企业、中洲控股、德丰集团等长期聚焦本土市场的本地企业在今年市场集体爆发，获得了市场客户的关注和认可。
“尽管市场在纾困，‘保交楼’工作稳步推进，市民购房有了保障，但选择深耕市场的企业，选择市场口碑好的企业肯定是首选。”周玉仁介绍，企业何谓深耕，肯定不是阶段性市场来掘金，而是长周期的相守与共，与惠州市场共同成长的企业。
在上半年的楼盘销售排行榜单中同样呈现出这一局面，开发周期长，前期产品建造获得认可的项目更为市场偏好。数据显示，在销售规模前10的楼盘项目中，仅有德威江誉诚项目交易面积突破10万平方米（10.46万平方米），星河臻誉府、壹城中心、曦江润府、东江新城等其余9项目销售面积均集中于5万—8万平方米之间，在各自区域均受到了购房市民的关注。
“市场交易不再集中于某几家企业或某几个楼盘了，而是更加分散，购房者更加理性地按照实际购房需求进行选择，不再跟风而为。”徐智勇分析称，江誉诚、臻誉府、曦江润府、东江新城等项目无疑都是所在区域的优质居住社区，满足不同属性的购房市民需求。“只要企业项目能够真正满足市民的居住生活需求，有比较优势，自然就能吸引到有效地客群。”
市场交易的理性恢复也坚定了企业持续深耕惠州市场的决心。梳理全市土地交易市场可以看到，今年以来，翔顺置业、德威集团等多家房企接连入市重金拿地，深度布局惠州市场。“深耕惠州多年，德威集团的成长经历也印证着市场发展的广阔前景。”德威集团营销中心总经理刘友介绍，市场发展有起伏很正常，但城市发展的活力在这里，行业的发展潜力和机遇是可预期的，持续深耕布局是企业坚定的选择。
（数据来源：市住建局、市房协、惠民之家）
南方+记者 张峰
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